Alle Jahre wieder … stellt sich in Wohnungseigentümergemeinschaften die Frage, wann und mit welchen rechtlichen Vorgaben die Heizungsanlagen, die meist Teil des Gemeinschaftseigentums sind, zu aktivieren sind. Die Rechtslage hat sich – auch nach der seit dem 01.07.2007 gültigen Fassung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) – nicht wesentlich geändert.
Eines vorab: Das WEG enthält keine Regelung zur Heizpflicht oder dem Recht eines Wohnungseigentümers eine Beheizung der Anlage zu fordern. Es haben sich in den letzten Jahren aber mit tatkräftiger Unterstützung der Justiz Standarts herausgebildet, die im wesentlichen auf mietrechtlichen Grundsätzen beruhen; wegen der Vermietereigenschaft vieler Wohnungseigentümer betrachten wir die Rechtslage aus deren Sicht:
- Sofern mietvertraglich nichts anderes geregelt ist, gilt als Heizperiode der Zeitraum vom 01.10. eines Jahres bis zum 30.04 des Folgejahres. Die vom Vermieter in dieser Zeit als erreichbar geschuldeten Temperaturen betragen gemäß DIN 4701 von 06.00 Uhr bis 23.00 Uhr für Wohnräume 20° C für Bad und Toilette 22° sowie von 23.00 Uhr bis 06.00 Uhr 18°C in allen Räumen; in Wohnungsfluren genügt eine Temperatur von 18°C und in Hausfluren von 15°C.
- Unzulässig ist der formularmäßige Ausschluss jeglicher Heizverpflichtung für ein zentralbeheiztes Mehrfamilienhaus in den Sommermonaten. Werden nämlich in der Wohnung tagsüber nur 18°C gemessen, muss die Heizung angestellt werden, wenn der Vermieter einen Minderungsanspruch verhindern möchte; ein Wohnungseigentümer als Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass sich die Mehrheit der Miteigentümer gegen die Einschaltung der Heizung ausgesprochen hat.
- Diese Heizverpflichtung außerhalb der Heizperiode besteht auch dann, wenn die Außentemperatur drei Tage lang um 21.00 Uhr unter 12° liegt.
Der Wohnungseigentümer erfüllt diese Vorgaben, indem er innerhalb der Gemeinschaft für eine entsprechende Beschlussfassung – mit einfacher Mehrheit, da Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung – sorgt, sofern nicht die Teilungserklärung bereits entsprechende Regelungen enthält und / oder keine Vereinbarung der Gemeinschaft entgegensteht. In den letzteren Fällen wird sich der Eigentümer bis zu einer anderweitigen Regelung der Gemeinschaft möglicherweise rechtlich mit seinem Mieter auseinanderzusetzen haben.
Rechtsanwalt Jörg Diebow
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