(Verfasser KH. Ruf)
Vermehrt treten Schimmelprobleme nach einer Fensterrenovierung, oder Wärmeschutzmaßnahmen auf. Meist entstehen Streitigkeiten der Parteien über die Ursachen und darüber, wer letztendlich dafür verantwortlich ist und die Kosten der Beseitigung übernehmen muss. Sehr kurz und ohne jede Absicht auf vollständige Begründung und abschließende sachlich/technische Vollständigkeit werden kurze Hinweise gegeben.
Mangel der Mietsache
- Der Vermieter ist in der Regel durch den Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der angemieteten Wohnung während der Mietzeit zu gewähren (§ 535 BGB). Hiernach ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in einem für den vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
- Weist die Wohnung zum Zeitpunkt der Überlassung einen Mangel auf, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so wird der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Mietzahlung befreit (§ 536 BGB) und darf für die Zeit reduzierter Tauglichkeit die Miete angemessen herabsetzen.
- Die Rechtsprechung sieht bei Schimmelbildung das Vorliegen eines die Tauglichkeit mindernden Mangels.
- Wenn ein solcher Mangel bei Vertragsabschluß vorliegt oder später entsteht, wegen eines Umstandes den der Vermieter zu verantworten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug, so kann der Mieter Schadenersatz verlangen.
- Der Vermieter ist beweispflichtig dafür, dass die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand übergeben wurde und zu diesem Zeitpunkt auch keine bauseitigen Schadensfaktoren vorlagen (Beweislast).
- Tritt der Mangel während der Mietzeit auf hat der Mieter die Beweislast dafür, dass der Mangel auf den baulichen Zustand und nicht auf sein fehlerhaftes Nutzungsverhalten zurückzuführen ist.
Ursachenermittlung
- Mangelnder Wärmeschutz oder sonstige baulichen Ursachen Mieterverhalten
- Fachgerechte Nachbesserung
- Es gilt hier die DIN 4808 (Gesundheitsschutz)
- Es gibt aber keine Vermieterpflicht die Mietsache an geänderte technisch-wissenschaftliche Standards anzupassen.
- In diesem Zusammenhang dürfte die Energiereinsparverordnung zukünftig von Bedeutung sein.
Nachhaltige Vermeidung
Kriterien des vertragsgemäßen Gebrauchs:
- Belegungszahl der Wohnung
- Beheizung und Belüftung der Räume
- Möblierung und Dekoration der Wohnung
- Aufstellung technischer Haushaltsgeräte
- Haltung von Pflanzen und Nutzungsfeuchte in der Wohnung
- Pflichtenübertragung auf den Mieter
