(Verfasser: K.H. Ruf)
Die Erhaltung des vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache ist eine Hauptpflicht des Vermieters. Hierzu gehört auch die Verkehrssicherungspflicht, die in den Wintermonaten auch den Winterdienst (Schutzmaßnahmen i.S.d. § 823 Abs. 2 BGB) umfasst.
Bei Eisglätte hat der Vermieter dafür zu sorgen, dass die Hauseingänge ohne Gefahr erreicht werden können. Der Umfang dieser Räumungspflicht ist beschränkt auf einen breiten Streifen für den Fußgängerverkehr auf dem Gehweg und dem Zugang zum Hauseingang (üblicherweise ca. 1,20 m).
In der städtischen Satzung zur Gehwegreinigung der Stadt Freiburg von 1989 ist z.B. festgelegt wie die Gehwege von Schnee und Eis befreit werden müssen:
Der geräumte Gehweg muss mindestens 70 cm und die gestreute Fläche mindestens 50 cm breit sein.
Auch die Zeitdauer der Winterdienstpflicht ist geregelt:
- werktags : morgens ab 7.00 Uhr und abends bis 20.00 Uhr.
- sonntags: morgens ab 9.00 Uhr und abends bis 20.00 Uhr.
Bei anhaltendem Schneefall muss tagsüber mehrfach geschippt und gestreut werden. Es dar nur umweltfreundliches Streumittel verwendet werden.
Auch ein „vorbeugendes Streuen“ kann erforderlich sein, wenn mit hinreichender Sicherheit feststeht, dass eine Gefahrenlage entsteht.
Haftung bei Schaden
Falls aufgrund der Verhältnisse ein Schaden eintritt, z.B. Besucher, Mieter etc. stürzt, haftet grundsätzlich der Vermieter.
Hat der Vermieter jedoch durch die einzelnen Mietverträge den Mietern im Haus, also der Gesamtheit der Mieter den Winterdienst übertragen, haftet nach außen, also gegenüber dem Geschädigten weiterhin der Vermieter, im Innenverhältnis zu den Mietern wird er frei. In diesem Falle hat er einen Anspruch zur Übernahme des Schadenausgleichs gegen die Mieter. Diese haften untereinander allerdings lediglich deliktisch, da unter ihnen keinerlei vertragliche Pflichten bestehen.
Hat der Vermieter eine Fremdfirma mit dem Winterdienst beauftragt, kann er sich gegenüber dem Geschädigten mit dem Nachweis entlasten, dass er die Drittfirma/Hausmeisterdienst ausgewählt, entsprechend angewiesen und regelmäßig überwacht hat (§ 831 BGB). Professionelle Hausmeisterdienste unterhalten dementsprechend auch ausreichende Haftpflichtversicherungen, da häufig im Schadenfall hohe Schadenersatzsummen im Raum stehen.
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