ISC Immobilienservice

(Verfasser: K.H. Ruf)

Häufig besteht schon Unsicherheit darüber, ob ein Vermieter bei Neuvermietung eine Hundehaltung ausschließen darf. Darf ein Mieter aber im Laufe der Mietzeit einen Hund anschaffen? Darf er Besucher mit Hund in die Wohnung lassen? Viele Fragen sollen mit dem Beitrag beantwortet werden.

Hundehaltung aus der Sicht der / des:

1. Wohnungseigentümergemeinschaft / Wohnungseigentümers;
2. Vermieters;
   
3. Mieters (Mietinteressenten);
4. „Nachbarn“, Mitmieters;

1. Wohnungseigentümergemeinschaft/Wohnungseigentümers

   Wohnungseigentümer haben die Möglichkeit im Rahmen Ihrer durch das Wohnungseigentumsgesetz zugewiesenen Rechte durch Mehrheitsbeschluss eine Tierhaltung zu untersagen.

   Ein generelles Tierhaltungsverbot bedarf aber einer Vereinbarung nach § 10 Abs.2 Satz 2 WEG, dagegen kann ein generelles Hundehaltungsverbot zulässig sein (OLG Saarbrücken, 02.10.06- 5 W 154/06).

   Es entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer in der Hausordnung mehrheitlich eine Regelung zur Beschränkung von Tier- oder Hundehaltung beschließen.

   Allerdings kann ein solches Hundehaltungsverbot in Einzelfällen, z.B. bei behinderten, oder blinden Wohnungseigentümern gegen Treu und Glauben verstoßen, vgl. BayOLG, 25.10.01- 2 ZBR 81/01.

   Beispiele von zulässigen Regelungen in der Hausordnung:
   
   • Einschränkung des freien Herumlaufens in Grünanlagen ( OLG Stuttgart 04.03.82, 8 W 8/82);
   • Vermeidung von Verschmutzung und Gefährdung (BayOLG 02.06.04, 2 Z BR 099/04);
   • Nachtruhestörung durch Hundegebell.
     

   Für Mieter muss eine solche Regelung aber im Mietvertrag vereinbart sein.

   Bei konkreten Belästigungen können unmittelbar gegen den Mieter Unterlassungsansprüche nach § 1004 BGB geltend gemacht werden.

2. Vermieter

   Der Vermieter einer Wohnung, eines Hauses oder eines anderen Mietobjektes (z.B. Garage, Gewerbeeinheit, Grundstücksfläche, etc.) hat die Entscheidungsmacht an wen und zu welchen Bedingungen er vermietet.

   Anders als bei Kleintieren, bei denen die Haltung in der Wohnung grundsätzlich nicht verboten werden kann (vgl. BGH Urteil vom 20.01.93, VIII ZR 10/92 und BGH vom 14.11.07, VIII ZR 340/06), hat der Vermieter die Möglichkeit in einem Mietvertrag auch ein Tierhaltungsverbot vereinbaren.

   Hierzu werden in Rechtsprechung und Literatur 3 Ansichten vertreten:

   1. Wenn der Mietvertrag keine wirksame Beschränkung enthält darf der Mieter grundsätzlich einen Hund/Hunde halten , da vertragsgemäßer Gebbrauch, vgl. KG, WuM, 2004,721.
   2. Die Gegenansicht ist der Auffassung, dass eine Hundehaltung ohne Erlaubnis ausgeschlossen ist, vgl. Emmerich/Staudinger Kommentar, § 535 BGB RdNr. 54.
   3. Die Hundehaltung ist generell erlaubnisbedürftig, d.h. je nach Einzelfall zu entscheiden, wobei der Vermieter bei der Entscheidung eine Interessenabwägung vorzunehmen hat (vgl. Blank, NZM, 2007, 729 und 731; BGH Urteil vom 14.11.07, VIII ZR 340/06; LG Freiburg WuM 1997,17).

   Die Interessenabwägung hat z.B. unter folgenden Vorgaben zu erfolgen:

   • Art, Größe, Verhalten, Anzahl;
   • Art, Zustand, Größe und Lage der Wohnung und des Hauses;
   • Anzahl Mitbewohner und Art des Tieres, Anzahl im Haus;
   • Anzahl, Alter;
   • Bisherige Handhabung;
   • Bedürfnisse des Mieters.
   Falls die Wohnung zum Halten von Tieren ungeeignet ist, kann dies versagt werden.

   Hierbei hat er auch gesetzliche Vorschriften, z.B. das Gesetz zur Bekämpfung gefährlicher Hunde zu berücksichtigen.

   Probleme, welche sich im laufenden Mietverhältnis ergeben können, sind z.B.:

   • Mietminderung anderer Mieter, z.B. wegen Lärmbelästigung (Lautes Bellen);
   • Verunreinigung durch Kot;
   • Sachbeschädigung durch Kratz- und Beißspuren;
     

   Beispiele von zulässigen Regelungen in der Hausordnung:

   • Einschränkung des freien Herumlaufens in Grünanlagen ( OLG Stuttgart 04.03.82, 8 W 8/82);
   • Vermeidung von Verschmutzung und Gefährdung (BayOLG 02.06.04, 2 Z BR 099/04);
   • Nachtruhestörung durch Hundegebell.

   Für Mieter muss eine solche Regelung aber im Mietvertrag vereinbart sein.

   Bei konkreten Belästigungen können unmittelbar gegen den Mieter Unterlassungsansprüche nach § 1004 BGB geltend gemacht werden.

   Widerruf der Erlaubnis

   Der Vermieter kann eine Erlaubnis zur Tierhaltung widerrufen und auch dann, wenn im Mietvertrag ein Widerrufsvorbehalt nicht ausdrücklich enthalten ist.

   Voraussetzung ist allerdings, dass ein wichtiger Grund vorliegt. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn von dem Hund eine konkrete Störung ausgegangen ist.

   Was kann der Vermieter tun, wenn der Mieter vertragswidrig, d.h. ohne Erlaubnis einen Hund hält?

   Keinen Unterlassungsanspruch hat der Vermieter, wenn
   
   • er die Hundehaltung längere Zeit geduldet hat
   • der Mieter materiellrechtlich ein Anspruch hat einen Hund zu halten (z.B. Blindenhund)
   • wenn der Vermieter gegenüber dem Mieter den Eindruck gemacht hat, dass er die Erlaubnis erteilt.
     

3. Mieter

   Der Mieter hat dann, wenn er Hundehalter ist, selbstverständlich auch sehr viele Verpflichtungen, welche sich bereits aus gesetzlichen Vorgaben ergeben.

   Er hat neben der Verpflichtung zur Entrichtung der Hundesteuer auch die Verpflichtung, dass von seinem Hund kein Schaden entsteht.

   In Baden Württemberg bestehen in den meisten Städten, Landkreisen Verordnungen, in denen z.B. geregelt ist, dass der Eigentümer eines Hundes für die Beseitigung und Entsorgung von Hundekot verpflichtet ist (bei Spielplätzen gelten besondere Regelungen.

   Neben einer dringend zu empfehlenden Tierkrankenversicherung (Achtung neue Versicherungsbedingungen), ist eine Haftpflichtversicherung geradezu notwendig.

   Die von Besuchern mitgebrachten Hunde und die vorübergehende Aufnahme von Hunden (vgl. AG Aachen WuM 1992,432) wird grundsätzlich für zulässig gehalten.

   Ausnahme dann, wenn von diesen Hunden eine Gefahr für die übrigen Bewohner ausgeht. Mietinteressenten haben vor Mietvertragsabschluss mitzuteilen, dass sie einen Hund halten.

4. Nachbar, Mitmieter

   Bei Mitmietern im Anwesen stellt sich manchmal das Problem „Angst“ vor einem Hund, Lärm zu Ruhezeiten, oder Geruchsbelästigung oder Verunreinigung z.B. durch Haare, Hundekot ...

   Hier bestehen für die Mitmieter alle Möglichkeiten der Mietminderung, wenn eine solche tatsächlich vorliegt. Dies kann soweit gehen, dass der Vermieter verpflichtet wird vom Schädiger, also dem Hundehalter die Hundehaltung zu unterlassen.

   Auch Nachbar haben ggfls. Unterlassungsansprüche z.B. aufgrund der Verordnungen der Gemeinden, z.B. gegen das Streunen von Hunden in fremden Grundstücken.

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